İpotek Nedir? İpotek Kaldırma Hakkında Bilgiler
İpotek, bir alacağı güvence altına almak amacıyla bir taşınmazın teminat gösterilmesidir. Borcun ödenmesinden sonraki süreçte bankadan ipotek fekki belgesi alınarak Tapu Müdürlüğü’ne müracaat edilmesiyle ipotek kaldırma işlemi gerçekleştirilir.
İçindekiler
İpotek Nedir?
İpotek, şuan olan veya ilerde meydana gelecek veya meydana gelmesi olasılık dahilinde olan bir alacağın güvence altına alınabilmesi amacıyla yapılan bir taşınmaz rehin çeşididir. İpotek sınırlı ayni bir haktır ve ipotekli taşınmaz bir başkasına devredebilir. İpotek koydurma işlemi bir kişi veya banka tarafından ve sadece tapuda kayıtlı taşınmazlara yapılabilir. Teminat altına alınacak alacağın para alacağı olması gerekmez. Hizmet, yapma, yapmama alacakları için de ipotek yapılabilir. Fakat genellikle bankalardan çekilen kredi üzerine taşınmaza ipotek konulması işlemi ile karşı karşıya kalırız.
Borcun ödenmemesi durumunda alacaklı borcunu bu taşınmazı satıp elde ettiği bedelden karşılamaktadır. Alacak ödenmediğinde alacaklının alacağına kavuşması borçlunun sorumluluğundadır. İflas veya haciz yoluyla işlem yapılmaz. İpotek hakkındaki kurallar ve unsurlar Türk Medeni Kanunu’nda düzenlenmiştir.
İpotek Şartları Nelerdir?
İpotek hakkının taşınmaz üzerinde kurulması için ilk şart, borçlu ile alacaklı arasında, konu olan taşınmazı alacağın teminatı olarak göstermek amacıyla yapılmış bir sözleşmedir. Bu sözleşme Tapu Sicil Müdürü önünde, resmi bir şekilde yapılmalıdır. Aksi takdirde geçersiz kabul edilir. Ancak bankalarca veya kamu kurum veya kuruluşlarınca açılacak krediler için resmi senet düzenlenmesi gerekli değildir. Noterde yapılan ipotek işlemi de geçerli değildir. Resmi senette süre, rehin miktarı, rehin derecesi ve sırası, alacaklının adı ve soyadı ve faiz oranı yer almalıdır.
İpotek işlemi için gerekli diğer belgeler; taşınmaz mala ait tapu veya ada parsel numarasını gösterir belge, alacaklı ve borçlunun resimli nüfus cüzdanları, alacaklı ve borçlunun son 6 aya ait vesikalık fotoğrafları ve taşınmaza ait belediyen alınmış emlak beyan değerini gösteren belgedir. Eğer işlem tarafların temsilcileri tarafından yapılmakta ise temsile ilişkin belgeler de istenen belgeler arasındadır. Taraflardan birinin tüzel kişi olması durumunda ticaret sicil memurluğundan alınacak etki belgesi, imza sirküleri, vergi levhası fotokopisi, kaşe ve yetkili kişilerin kimlik belgeleri gibi ek belgelere de ihtiyaç vardır.
İpotek Çeşitleri Nelerdir?
Ülkemizde ipotek çeşitleri Kanuni İpotek ve Akdi İpotek olmak üzere 2 ana başlık altında incelenmektedir.
Kanuni İpotek, kanunlar sonucu ortaya çıkan bir ipotek çeşididir. Bunun için ayrıca bir sözleşme yapma gereği yoktur. Satılan gayrimenkulün bedeli, paylaştırmadan doğan alacakların temini veya bir gayrimenkulün inşaat sürecinde inşaat malzemelerine verilen tutarın veya işçilere ödenen ücretlerini temin etmek amacıyla kullanılan bir ipotek çeşididir.
Akdi İpotek karşılıklı tarafların alacağın temini için yaptığı bir anlaşma sonucu ortaya çıkar. İpoteği borçlunun kendisi veya bir 3. Kişi de verebilir. Akdi İpotek kendi arasında Anapara İpoteği ve Maksimal İpotek olarak ikiye ayrılır.
Anapara İpoteği belirli bir alacak için kullanılan ipotek şeklidir. Önceden belli bir para için düzenlenir. Gecikmesi durumunda, masraflara temerrüt faizi ve alacağın tahsili için yapılan masraflar dâhil edilir.
Maksimal İpotek değişken alacaklar için yapılan ipotek şeklidir. Alacak tutarı kesin değildir. Bu nedenle alacak için maksimum bir tutar belirlenir ve anlaşma bu tutar üzerinden yapılır.
İpotek Nasıl Kaldırılır?
İpotek, borcun ödenmesiyle birlikte tabu sicil müdürlüğüne verilecek bazı belgeler ile kaldırılabilir. İpotek kaldırma işlemi için gereken ilk şart borcun ödenmesidir. Konu olan borç ödendikten sonra, ilgili bankadan ipotek fek yazısı alınır. Tabu Sicil Müdürlüğü gerekli işlemleri yaptıktan sonra alacağın ödendiğine kanaat getirirse gayrimenkul üstündeki alacağı kaldırır.
İpotek Kaldırma Maliyeti Ne Kadardır?
İpotek kaldırma maliyeti 2018 yılı için Harçlar Kanunu (4) Sayılı Tarife’nin 14. Maddesine göre 17.5 TL’dir. Fakat bankalar bu işlemi yaparken kişilerden hizmet bedeli ve benzeri ücretleri bahane ederek farklı ücretler talep edebilmektedir. Bu konuda, ipotek yapılmadan önce imzalanan sözleşme veya anlaşma okunmalı ve bu hususa dikkat edilmelidir. Bu maliyet yıllara göre değişiklik gösterebilmektedir.
Bankanın belirtilen ücretten fazla bir tutar istemesi durumunda kişi bu ücreti Tüketici Hakem Heyeti’ne başvurarak geri alabilir. Kişi öncelikle ipotek işlemini yaptığı bankaya giderek bu ücretin ödenmesi gerek ücret olmadığını dile getirebilir. İpotek işleminin yapıldığı bankaya başvurularak, borcun kalmadığına ilişkin Tapu Genel Müdürlüğü’ne iletilecek yazının verilmesi istenmelidir. Banka bu yazıyı vermeyi reddederse talep edilen ipotek fek ücreti yatırılmalı ve dekontu alınmalıdır. Bu dekont ile birlikte ikamet edilen ilçedeki Tüketici Hakem Heyeti’ne başvurularak bankanın haksız yere almış olduğu masrafın geri ödenmesi istenebilir. Tüketici Hakem Heyeti en geç bir yıl içerisinde talebi değerlendirerek karara bağlar.
İpotek Kaldırma (Fekki) Talebi
Kişinin borcunun ödemesi durumunda ipoteğin kaldırılması için bankaya ipotek kaldırma talebinde bulunması gerekmektedir. Bankaya ipotek kaldırma talebi yapıldıktan sonra banka ipotek fek yazısı hazırlar. Bu yazı ile birlikte ilgili belgeleri Tapu Müdürlüğü’ ne gönderir. İpotek fek yazısı borç ödendiğinde borçlu olunan kurumdan alınır. Bu yazının ayrıca borçlu adına hazırlanmış olması gerekmektedir. Bu belgenin Tapu Müdürlüğü’ ne ulaşmasının ardından bir iki hafta içinde ipotek kaldırılır. Fakat bazen kaldırma işlemi borcun ödenmesine rağmen unutulmakta veya yapılmamaktadır.
Bu durum daha sonraki zamanlarda mağduriyetlere veya maddi olumsuzluklara neden olabilmektedir. Bazen kişiler taşınmazın satışı anında aslında üstündeki ipoteğin kalkmadığını öğrenebilmektedir. Bu ve benzeri bir durum yaşanmasını engellemek amacıyla ipoteği kaldırmak için açılan ipotek kaldırma davası aslında en etkili yoldur.
İpotek Kaldırma Davası Hakkında Bilgiler
İpotek, gerekli işlemleri yaptığınız halde kaldırılmazsa veya borcunuz ödendiği halde tapu belgenizi alamamanız durumunda ilgili mahkemelere ipotek kaldırma davası açarak ipoteğin kaldırılmasını talep edebilir ve tapu belgenizi alabilirsiniz. Buna benzer durumları önlemenin en etkili yolu ipotek kaldırma işlemini, ipotek kaldırma davası ile yapmaktır.
İpotek kaldırma davası borcun ödenmesi durumunda ilgili gayrimenkulden ipoteğin kalkmaması durumunda yapılır. Dava sadece mal sahibi tarafından açılabilir. Davada yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemeleri’dir. İpotek kaldırma davası açıldıktan sonra kişinin borcunu ödediğine dair belgeler incelenir ve ilgili kurumlar araştırılır. Bu davayı açmak için zaman aşımı veya hak düşürücü süre bulunmamaktadır.
İpotek kaldırma işlemleri ve davaları sırasında daha fazla mağduriyet yaşamamak adına bir avukattan veya hukuki danışmandan profesyonel yardım alınması yararlı olacaktır. Bu konuda Topo Hukuk Bürosu kurucusu Av. Serdarhan Topo’ dan profesyonel yardım ve destek alabilirsiniz.
Uzman Avukat Görüşlerinden Faydalanmak İçin;
